Eigenmietwert

Die schweizerischen Steuergesetze beruhen auf der Besteuerung des Gesamteinkommens. Sie berücksichtigen daher den Grundsatz der Besteuerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen. Der Eigenmietwert fällt unter den steuerlichen Begriff „Einkommen“, welcher auch Wertzuflüsse aus unbeweglichem Vermögen umfasst.

Der Eigenmietwert beträgt etwa 60-70% des Betrages, den ein Mieter für das betroffene Wohnobjekt als Miete bezahlen müsste. Dieser zählt zum steuerbaren Einkommen, wenn ein Wohnobjekt vom Eigentümer selber bewohnt wird.

Der Grundsatz der Vergleichsmiete

Die Höhe des Eigenmietwerts sollte etwa 60-70% des Marktwerts der Liegenschaftsnutzung entsprechen. Das heisst, sie sollte 60-70% des Betrags entsprechen, den ein Mieter als Miete bezahlen müsste. Allerdings wird in der Schweiz teilweise von diesem Grundsatz abgewichen. In der Regel wird der Mietwert durch einen Vergleich mit ähnlichen Mietobjekten geschätzt. Dies ist die sogenannte „Vergleichsmethode“. Da es jedoch nicht immer möglich ist, ein gutes Vergleichsobjekt zu finden, schlägt die Vergleichsmethode öfters fehl. Es gibt jedoch auch andere Bemessungsmethoden.

Bruttomethode und Nettomethode

Der Einkommenssteuer unterliegen nur Nettowertzuflüsse. Die Berechnung dieser kann entweder durch die Brutto- oder durch die Nettomethode vorgenommen werden.

• Bruttomethode: Hier wird der Eigenmietwert den Bruttoeinnahmen aus der Liegenschaftsnutzung entsprechend ermittelt. Davon werden dann Schuldzinsen, Liegenschaftskosten und Liegenschaftssteuern abgezogen, damit der steuerbare Reinertrag ersichtlich wird.
• Nettomethode: Hier wird direkt der steuerbare Reinertrag ermittelt. Als Berechnungsgrundlage dient das investierte Eigenkapital. In der Schweiz wird jedoch öfter die Bruttomethode verwendet, da diese dem Grundsatz der Gesamteinkommenssteuer besser entspricht.

Kantonale Liegenschaftsschätzungen

Diese Art der Bewertung ist nur dann anwendbar, wenn nach einheitlichen Grundsätzen vorgenommene kantonale Liegenschaftsschätzungen vorhanden sind. Die Schätzungen werden nach objektiven Massstäben berechnet und sind direkt an die Eigenschaften der konkreten Liegenschaft gebunden. Der Eigenmietwert wird in diesen Fällen als Prozentsatz des Wertes der Liegenschaft festgelegt.

Einzelbewertungsverfahren

Im Einzelbewertungsverfahren wird eine Liegenschaft einzeln nach bestimmten, auf sie bezogenen Kriterien, beurteilt. Als solche dienen beispielsweise:

• Örtliche Mietzinsverhältnisse,
• Lage und Alter des Hauses oder der Wohnung, sowie deren Grösse, Ausbau und Zustand,
• Vorhandensein von Garage, gedeckten Parkplätzen, Schwimmbecken, etc.

Für Einfamilienhäuser sind zusätzlich relevant:

• Die Mehrinvestitionen, die ein Einfamilienhaus im Vergleich zu einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses erfordert,
• die Vorteile des Wohnens in einem eigenen Haus.

Sonderfälle

Einen Sonderfall stellen selbst bewohnte luxuriöse Villen, Ferien- oder Wochenendhäuser dar, da sie sich sehr von anderen ähnlichen Liegenschaften hinsichtlich ihrer Bauart, der Ausstattung des Gebäudes, des Gartens, etc. unterscheiden. Hier muss in der Regel eine individuelle Bewertung vorgenommen werden.

Sonderausstattungen sind nur insoweit relevant für die Bewertung, als auch jemand anderes in gleichen finanziellen Verhältnissen Mietzins dafür zahlen würde. Besondere Wertgegenstände und Liebhabereien fallen nicht darunter.

Kantonale Umsetzung

Der Eigenmietwert wird in allen Kantonen nach der Bruttomethode berechnet. Sie gelten als Bruttoeinkünfte von denen Schuldzinsen, Liegenschaftskosten und -steuern abgezogen werden können.

Des Weiteren gilt:

• Der Grossteil der Kantone wendet die gleiche Methode zur Bestimmung des Eigenmietwerts an.
• Die restlichen Kantone wenden für unterschiedliche Liegenschaftsarten auch unterschiedliche Methoden an.

In den meisten Kantonen kommt unter gewissen Bedingungen eine Mietwertreduktion zur Anwendung.

Schuldzinsen

Schuldzinsen lassen sich vom steuerbaren Einkommen abziehen. Es kann sich dabei beispielsweise um Hypothekarzinsen handeln, wenn das Grundeigentum durch eine Hypothek belastet ist. Es können aber auch Zinsen für ein befristetes Darlehen einer Bank sein, beispielsweise im Fall der Aufnahme eines Baukredites. 

Der Abzug der Schuldzinsen als negatives Einkommen nach Verrechnung des Eigenmietwertes ist nach oben limitiert. Er darf den Bruttoertrag aus dem Privatvermögen (beweglich und unbeweglich, d.h. inkl. Eigenmietwert) und weiterer 50’000 Franken nicht übersteigen. (Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG)

Liegenschaftskosten

Auch Liegenschaftskosten können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dazu gehören bestimmte Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten. Es gibt abzugsfähige und auch nicht abzugsfähige Kosten. Grundsätzlich können werterhaltende Massnahmen vom Einkommen abgezogen werden, während wertvermehrende Aufwendungen nicht abgezogen werden können. Es können entweder die effektiven Kosten für die werterhaltenden Massnahmen oder eine Pauschale abgezogen werden.

Liegenschaftssteuern

Nebst Schuldzinsen und Liegenschaftskosten, können auch Liegenschaftssteuern vom Einkommen abgezogen werden. Es ist jedoch von Kanton zu Kanton im Detail unterschiedlich geregelt.

Tatsächliche Nutzung durch den Steuerpflichtigen

Für die Festsetzung sind nicht nur ortsübliche Verhältnisse zu beachten, sondern auch die tatsächliche Nutzung des Wohnobjekts durch den Steuerpflichtigen. (Art. 21 Abs. 2 DBG)

Dies kann beispielsweise relevant sein, wenn Kinder aus dem Haushalt ausziehen und somit weniger Raum bewohnt wird.

Teilweise Vermietung

Bedingungen

Die Bedingungen für einen solchen „Unternutzungsabzug“ werden jedoch sehr streng gehandhabt. So müssen beispielsweise nicht genutzte Gebäudeteile tatsächlich leer, also unmöbliert, sein. Sie dürfen noch nicht einmal als Abstellraum genutzt werden.

Beweislast

Die Beweislast für einen solchen Unternutzungsabzug von der Besteuerung des Eigenmietwerts liegt vollumfänglich beim Steuerpflichtigen.

Was ist der „Negative Netto-Eigenmietwert“?

Wenn jemand seine eigene Wohnung oder sein eigenes Haus bewohnt, so kann daraus auch ein negativer Nettowert entstehen. Dies kann vorkommen, wenn die Abzüge für Schulden und Unterhalt höher sind, wie der Eigenmietwert.

Wirkt sich dieser auch auf das besteuerbare Einkommen aus?

In solchen Fällen kommt es zur Reduktion des steuerbaren Einkommens. Sowohl bei Bund als auch bei Kanton sind solche negative Eigenmietwerte erlaubt. Es muss also nicht nur eine zusätzliche steuerliche Belastung sein, wenn man sein eigenes Heim bewohnt, sondern kann auch entlastende steuerliche Effekte mit sich ziehen.

Es wird darüber diskutiert, ob die Abschaffung der Versteuerung des Eigenmietwerts sinnvoll wäre. Diese Abschaffung des Eigenmietwerts hätte zur Folge, dass auch keine Schuldzinsen, Liegenschaftskosten und Liegenschaftssteuern mehr abgezogen werden könnten. So würde dieser Wohnbereich strikt steuerneutral behandelt. Dieses Vorgehen würde das Steuersystem vereinfachen und den Aufwand von Wohneigentümern senken.

Herr und Frau Blöckli möchten wissen, wie hoch ihr Eigenmietwert ist. Da in der Nähe einige Häuser, der gleichen Bauart und in ähnlichem Zustand vermietet werden, konnte der Eigenmietwert anhand der Vergleichsmethode berechnet werden. Die anderen Mietobjekte wurden zu einem Marktwert von 3’500 Franken vermietet. Herr und Frau Blöckli müssen also einen Anteil von 60-70% davon als Eigenmietwert versteuern. Das wird ein Betrag zwischen 2’100 und 2’450 Franken sein. Obwohl sie keine Unterhaltskosten hatten, dürfen sie zudem noch einen prozentualen Pauschalabzug geltend machen.

Wer in einer Wohnung oder in einem Haus wohnt, das ihm selber gehört, der muss den so genannten „Eigenmietwert“ versteuern. Die Höhe des Eigenmietwerts beträgt 60-70% des Betrages, den ein Mieter für das Wohnobjekt als Miete bezahlen müsste. Gleichzeitig können dafür Schuldzinsen, Unterhaltskosten und Liegenschaftssteuern vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

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