Kleine Mängel – kleiner Unterhalt

Gemäss Art. 259 OR muss der Mieter Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. Darunter fallen z. B. einfache Arbeiten wie das Anziehen einer lockeren Schraube sowie der Ersatz von Zahngläsern oder Glühbirnen. Bei aufwändigeren Arbeiten ist jedoch oftmals unklar, wie der „kleine Unterhalt“ vom „gewöhnlichen“ abzugrenzen ist, zumal das Gesetz hierzu keine klaren Aussagen macht. 

Als „klein“ und „gewöhnlich“ gelten Unterhaltsarbeiten, welche der Durchschnittsmieter selbst ausführen kann. Massgebend ist nicht, ob der Mangel an sich als klein zu qualifizieren ist, sondern es wird auf den Aufwand abgestellt. Von kleinem Aufwand wird gesprochen, wenn die in Frage stehende Arbeit kein Fachwissen voraussetzt und mit einfachen Handgriffen zu erledigen ist. Das ausschlaggebende Kriterium für die Abgrenzung der Unterhaltspflicht des Mieters von derjenigen des Vermieters nach Art. 256 Abs. 1 OR ist somit die Notwendigkeit des Beizugs einer Fachperson. 

Im Gesetz findet sich keine explizite Obergrenze für den kostenmässigen Aufwand des kleinen Unterhalts, sondern es wird auf den Ortsgebrauch verwiesen. Im Kanton Zürich wird bspw. eine Wertgrenze von ca. 100 – 150 CHF genannt, ebenso im Kanton Bern (150 CHF). In der Literatur ist umstritten, ob es sich bei der Kostengrenze um das einzige klare Abgrenzungskriterium handelt, wobei die herrschende Lehre in Richtung einer Abgrenzung nach Aufwand und Fachwissen tendiert und die Wertgrenze „nur“ als Richtschnur qualifiziert. Ist der Beizug einer Fachkraft notwendig, ist diese Reparatur unbeachtlich der Höhe der anfallenden Kosten nicht mehr als kleiner Unterhalt, sondern als gewöhnlicher, dem Vermieter obliegenden Unterhalt zu qualifizieren.

Beizug eines Fachmannes

Ist der Mieter nicht in der Lage, die Ausbesserung oder Reinigung selber vorzunehmen, muss ein Fachmann beigezogen werden. Dadurch ist die entsprechende Arbeit bzw. Reparatur nicht mehr als kleiner Unterhalt zu qualifizieren. Die Kosten für den Beizug einer Fachkraft sind vom Vermieter zu tragen, auch dann, wenn diese noch innerhalb der vorgenannten Wertgrenzen liegen.

Durchschnittsmieter

Dem Mieter darf grundsätzlich kein besonderes Fachwissen unterstellt werden, da ansonsten die Unterhaltspflichten eines Handwerkers weiter gehen würden als die eines handwerklich nicht ausgebildeten Mieters, was sich nicht mit der objektiven Betrachtungsweise, welche auf den Durchschnittsmieter abstellt, vereinbaren liesse.

Prozentklauseln

Die herrschende Lehre ist der Auffassung, dass sogenannte Prozentklauseln, welche z. B. einen Prozentsatz von 1 % als Abgrenzungskriterium für den kleinen Unterhalt festlegen, unzulässig sind, da diese gegen die relativ zwingende Bestimmung in Art. 256 Abs. 2 OR verstossen, wonach Abweichungen nur zugunsten des Mieters zulässig sind.

Serviceverträge

Ebenso als nichtig qualifiziert werden vertragliche Abreden, wonach der Mieter Serviceverträge über technische Geräte abschliessen muss, sofern diese mehr als kleinere Instandstellungen und/oder periodische Kontrollen umfassen oder andere Abreden, mit denen dem Mieter Pflichten übertragen werden sollen, welche ein Durchschnittsmieter nicht erfüllen kann.

Vertragliche Abreden

Oft werden in Mietverträgen bzw. den dazugehörigen AGB konkrete Arbeiten, wie beispielsweise das Auswechseln von Spanngurten bei Rollläden, aufgeführt, welche als kleiner Unterhalt gelten sollen. Erfordern solche Arbeiten Fachwissen, wie eben das Auswechseln eines Spanngurtes, ist dies kein kleiner Unterhalt, auch wenn dies im Vertrag so festgehalten wurde.

Kleiner Unterhalt

Als kleiner Unterhalt gilt bspw. das Auswechseln von Glühbirnen, Sicherungen oder Dichtungen, der Ersatz eines Dampfabzugsfilters oder das Schmieren von Türschlössern und Scharnieren, etc.

Regulärer Unterhalt

Nicht als kleiner Unterhalt gelten beispielsweise die Aussenreinigung von Fenstern in luftigen Höhen, das Extrahieren von textilen Bodenbelägen, die Reparatur des Geschirrspülers sowie das Auswechseln eines Spanngurtes beim Rollladen. 

Immer wieder stellt sich bei Mietverhältnissen die Frage, ob eine anstehende Reparatur- oder Erneuerungsarbeit Sache des Mieters oder Vermieters ist. Handelt es sich bei solchen Reparatur- oder Erneuerungsarbeiten um den sog. kleinen Unterhalt, so ist dieser vom Mieter zu tragen.

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