Definition
Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu bezahlen. (Art. 253 OR)
Parteien
Im jedem Mietvertrag gibt es den Vermieter und den Mieter. Je nach Ausgestaltung gibt es zudem den Nachmieter oder den Untermieter.
Inhalt
Der Mietvertrag ist an keine Form gebunden und kann deshalb auch mündlich geschlossen werden. Nichtsdestotrotz sollte er aus Beweissicherheit schriftlich geschlossen werden und folgende Punkte beinhalten:
- Detailangaben zu den Mietparteien
- Festlegung des Umfangs der Mietsache (bspw. inkl. Keller)
- Mietdauer (bestimmt oder unbestimmt)
- Höhe der monatlichen Mietzinsen
- Regelung der Nebenkosten
- Höhe des Mietzinsdepots.
Hauptpflicht
Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. (Art. 256 OR)
Der Mieter hat nach Schweizer Mietrecht jedoch auch Rechte, falls der Vermieter die Mietsache nicht übergibt oder diese Mängel aufweist.
Nebenpflichten
Der Vermieter hat zudem mehrere Nebenpflichten, wie:
- Auskunftspflicht
- Prüfungspflicht
- Informationspflicht
- Pflicht zur Tragung der Abgaben und Lasten.
Hauptpflicht
Für den Gebrauch der Mietsache hat der Mieter nach Schweizerischem Mietrecht die Pflicht, dem Vermieter den Mietzins zu bezahlen.
Weitere Pflichten
Der Mieter hat weitere Pflichten, wie:
- Duldungspflicht
- Sorgfaltspflicht
- Meldepflicht
- Pflicht zur Mängelbeseitigung
- Rückgabe der Mietsache.
Untermiete
Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten, wobei gewisse Voraussetzungen zu beachten sind.
Nachmiete
Der Mieter kann jederzeit vom Mietvertrag zurücktreten, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren neuen Nachmieter vorschlägt.
Bestimmte Mietdauer
Nach Ablauf der Mietdauer endet das Mietverhältnis automatisch.
Unbestimmte Mietdauer
Falls keine andere Kündigungsfrist vereinbart wurde, können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin künden.
Ausserordentliche Kündigung
Aus einem wichtigen Grund können die Parteien jederzeit künden, falls die Fortsetzung des Mietvertrags unzumutbar ist.
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Danke für die Informationen – bin fündig geworden.
Unvollständig. Es wird wieder einmal nur vom Säumnis des Mieters ausgegangen. Versäumnisse des Vermieters sowie ungetreue Geschäftsführung mittels Unterlassung des Unterhalts über +10 Jahre, absichtliche falsche Auskunftserteilung mit dem Zweck der vorsätzlichen ungerechtfertigten Bereicherung, fehlt. 1996 teilt ein Vermieter schriftlich mit, der Ersatz einer defekten Anlage erfolge im Laufe der geplanten Gesamtsanierung der Liegenschaft. Die Liegenschaft wird ab diesem Zeitpunkt nicht unterhalten: Es folgen regelmässig Wasserschäden infolge Leitungskorrosion, kausal zusammenhängend Druckabfall mit Brennerstörungen, die zu Reparaturen des Brenners führen, die den Mietern verrechnet werden. 2008 steigt die überalterte Heizanlage aus. Sie wird ersetzt, ohne die korrodierten Heiz- & Warmwasserleitungen zu sanieren und mit Umstellung auf Erdgas. Für die Zuleitungen sind Wanddurchbrüche notwendig. Nach Abschluss der Bauarbeiten, werden die Wände nicht gestrichen. Zugleich verrechnet der Vermieter in den Heiz- & Nebenkosten Gebühren und Lasten, auch nachdem ihn die Schlichtungsstelle darüber aufklärte – bzw. dessen namhafter Rechtsanwalt der es wissen muss und die Gebühren zurückerstattet werden müssen. Im Folgejahr verrechnet er dieselben nicht geschuldeten Gebühren erneut. Nicht vorlegen muss der Vermieter am ihn begünstigenden Gericht jene Heizkostenbelege, anhand derer Energy Contracting nachgewiesen werden kann. In der Folge kommt es im Abstand von wenigen Wochen bis Monaten zu immer neuen Wasserschäden: aufgeweichter Putz hinter der Tapete, Ausblühungen, Wasseraustritt. 2010 während des Ersatzes einer defekten, korrodierten Radiators Wasserschaden über drei Stockwerke, da die Leitungen dem Druck nicht mehr standhalten. In der Folge Bauaustrocknung mittels erhöhter Heiztemperaturen zu lasten der Mieterschaft.
Wir verstehen natürlich Ihren Unmut über Ihre Situation. Allerdings beschreibt der obige Artikel sowohl die Pflichten des Mieters als auch die Pflichten des Vermieters. Zu den Pflichten des Vermieters gehören insbesondere (wie oben erwähnt), dass der Mietgegenstand i) in zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben ist und ii) sicherzustellen, dass er in diesem Zustand bleibt.
Nun sind diese Ausführungen vielleicht nicht unbedingt jedem gleich verständlich, aber es gibt darüber hinaus noch den spezifischen Artikel zu den Pflichten des Vermieters, den Sie oben anklicken können. Selbstverständlich bleibt schliesslich noch die alles entscheidende Fragestellung, ob ein Gegenstand im konkret vorliegenden Fall in zum Gebrauch tauglichen Zustand ist. Dafür muss der konkrete Sachverhalt analysiert und die einschlägige Rechtsprechung dazu beachtet werden. Sehr gut ist für weitere Informationen die Seite des Mieterverbandes. Dort werden Sie auch rechtlich beraten, falls Sie weitere Unterstützung benötigen.
Wir hoffen, dass wir Ihnen hiermit weiterhelfen konnten und wünschen einen angenehmen Abend.