Referenzzinssatz – Auswirkungen auf den Mietzins

Der Referenzzinssatz ist ein Durchschnittszinssatz, mit welchem die Hypotheken auf schweizerischen Liegenschaften verzinst sind, und welcher vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen neu festgesetzt wird. Für die Berechnung ausschlaggebend ist der hypothekarische Durchschnittszinssatz der Banken. 

Grundsatz

Bei der Vereinbarung des Mietzinses zu Beginn eines Mietverhältnisses sind Mieter und Vermieter frei, es gilt die Vertragsfreiheit (Art. 1 OR).

Anfechtung bei erhöhter Anfangsmiete

Der Mieter hat jedoch unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, den Anfangsmietzins innert 30 Tagen seit Übernahme der Mietsache anzufechten, wenn der Mietzins gegenüber dem Vormieter um mindestens 10% erhöht wurde. (Art. 270 Abs. 1 lit. b OR)

Faktoren des Mietzinses

Ein Mietzins basiert grundsätzlich auf den drei Faktoren:

• Referenzzinssatz,
• Landesindex der Konsumentenpreise sowie
• allgemeine Kostensteigerung.

Ändert sich einer dieser drei Faktoren seit dem Abschluss des Mietvertrages, kann sich auch der Mietzins ändern. Eine Änderung des Referenzzinssatzes hat hierbei die grösste Auswirkung auf den Mietzins. 

Anstieg des Referenzzinssatz

Der Vermieter kann den Mietzins erhöhen, wenn seit Vertragsabschluss oder der letzten Mietzinsanpassung der Referenzzinssatz um mindestens 0.25 % angehoben worden ist.

Weitere Möglichkeiten

Ausserdem darf der Vermieter den Mietzins erhöhen, wenn

• die Teuerung gestiegen ist,
• die Unterhalts- und Betriebskosten angestiegen sind oder
• grössere Umbauten/Renovationen gemacht worden sind (sog. wertvermehrende Investitionen).

Zu tiefer Mietzins

Weiter ist eine Erhöhung möglich, wenn

• der Mietzins unter der Orts- und Quartierüblichkeit liegt oder
• der Vermieter einen ungenügenden Ertrag aus den Mietzinseinnahmen erzielt. 

Senkung des Referenzzinssatzes

Der Mieter ist insbesondere dann berechtigt, die Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen, wenn der Referenzzinssatz um mindesten 0.25 % gesunken ist. Bei einer Referenzzinssatzsenkung von beispielsweise 2.25 % auf 2 % resultiert eine Mietzinssenkung um 2.91 %.

Verrechnung mit anderen Faktoren

Allerdings darf der Vermieter die Einsparungen infolge tieferer Hypothekarzinsen mit den seit Vertragsabschluss bzw. der letzten Mietzinsanpassung eingetretenen Kostensteigerungen durch die Teuerung oder höhere Betriebs- und Unterhaltskosten (sogenannte allgemeine Kostensteigerung) verrechnen.

Zu tiefer Mietzins

Der Vermieter kann zudem geltend machen, dass der Mietzins unter der sogenannten Orts- und Quartierüblichkeit liegt und er deshalb den Mietzins nicht dem aktuellen Referenzzsinssatz anpassen muss.

Keine Pflicht zur Senkung

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, bei einer Senkung des Referenzzinssatzes den Mietzins „automatisch“ zu senken. Es ist hierfür ein entsprechendes Begehren seitens des Mieters notwendig. 

Bei Mietzinserhöhungen

Vermieter

Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin erhöhen.

Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung spätestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton dafür vorgesehenen Formular schriftlich mitteilen und die Mietzinserhöhung begründen.

Andernfalls ist die Mietzinserhöhung von vornherein nichtig, d.h. unwirksam (Art. 269d OR).

Mieter

Der Mieter kann eine formgerecht erfolgte Mietzinserhöhung innert 30 Tagen ab Mitteilung durch den Vermieter bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache als missbräuchlich anfechten (Art. 270b OR).

Dabei muss der Mieter darlegen, inwiefern der Vermieter durch den neuen Mietzins einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt, z.B. weil die Mietzinserhöhung eben nicht durch entsprechende Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet ist.

Bei Mietzinsherabsetzungen

Senkt sich der Referenzzinssatz um mindestens 0.25%, kann der Mieter die Herabsetzung des Mietzinses auf den nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin verlangen.

Der Mieter muss dies schriftlich beim Vermieter tun (Art. 270a Abs. 2 OR), welcher dann innert 30 Tagen ab Erhalt des Herabsetzungsbegehrens dazu Stellung nehmen muss.

Entspricht der Vermieter dem Herabsetzungsbegehren nicht oder nur teilweise oder nimmt er dazu innert 30 Tagen keine Stellung, kann der Mieter innert einer Frist von weiteren 30 Tagen die Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache anrufen.

Anwaltliche Vertretung

Immer wieder stellt sich die Frage, ob man als Mieter alleine oder in Begleitung eines Anwaltes zur Schlichtungsverhandlung erscheinen soll.

Diese Frage kann nicht einheitlich beantwortet werden. Zwar ist das Schlichtungsverfahren so ausgestaltet, dass man es auch ohne Anwalt absolvieren kann.

Jedoch empfiehlt sich bei komplexeren Fällen oder wenn die Gegenseite ebenfalls anwaltschaftlich vertreten ist der Beizug eines Anwaltes. 

Ein Mieter, welcher seit dem 1. April 2011 in einer Wohnung mit einem Nettomietzins von 2’000 Franken lebt, hat aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes (von 2.75% auf 2%) einen Senkungsanspruch von 165 Franken. Dieser Senkung kann der Vermieter die sogenannte allgemeine Kostensteigerung und die Teuerung entgegenhalten. Wer herausfinden möchte, wie hoch sein Senkungsanspruch ist, tut dies am besten unter Verwendung des Mietzinsrechners auf der Homepage der Zürcher Bezirksgerichte. 

Der Anstieg des Referenzinssatzes berechtigt den Vermieter zur Erhöhung des Mietzinses. Sinkt der Referenzzinssatz hingegen, so hat der Mieter ein Recht auf Senkung des Mietzinses, ausser die allgemeinen Kosten und Teuerung sind gestiegen, oder der Mietzins läge unter den ortsüblichen Mietzinsen. Der Vermieter muss den Mietzins nur auf das Begehren des Mieters hin senken, nie jedoch automatisch.

lexwiki.ch und unsere Autoren können keine Garantie für die Richtigkeit und Vollständigkeit der auf unseren Seiten angezeigten Informationen übernehmen. Die Artikel stellen die zum Zeitpunkt ihrer Erstellung geltende Rechtslage dar. Leider können wir nicht garantieren, dass jeder Artikel aktuell ist. Die Artikel auf unserer Plattform ersetzen keine Beratung durch einen Rechtsanwalt. lexwiki.ch bietet einen ersten Überblick für Personen mit einer juristischen Frage und dient als Informationsplattform für den an Rechtsfragen interessierten Mitbürger. Um bei juristischen Fragen die richtigen Schlüsse ziehen zu können, ist neben umfangreichem Knowhow im entsprechenden juristischen Bereich die Kenntnis des konkreten Sachverhaltes unabdingbar. Wir möchten Sie daher bitten, basierend auf den auf unserer Plattform zur Verfügung gestellten Inhalten keine voreiligen Schlüsse zu ziehen und möglichst frühzeitig professionelle Rechtsberatung beizuziehen. Das spart i.d.R. Kosten und verhindert, dass irreversibler Schaden angerichtet wird.

Die Plattform lexwiki.ch bietet insbesondere in der Form von News-Artikeln Autoren die Möglichkeit, ihre Meinungen und Analysen zu spezifischen Fällen und Themen zu veröffentlichen. Die Plattform lexwiki.ch ist unabhängig und ist keinem politischen Spektrum zuzuordnen. Die hier vertretenen und als solche gekennzeichneten Meinungen von Autoren sind ausschliesslich als eben solche zu verstehen. Wir bieten falls gewünscht gerne Hand zu Gegendarstellungen. Bitte kontaktieren Sie uns über die auf allen Seiten zur Verfügung stehende Kommentarfunktion. Die Kommentare werden nicht direkt veröffentlicht.