Schäden in der Wohnung

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zu übergeben, in dem der geplante Gebrauch (d.h. wohnen und leben) ohne Weiteres möglich ist (Art. 256 Abs. 1 OR). Der Vermieter muss ebenfalls schauen, dass dieser Zustand der Wohnung aufrecht erhalten bleibt (Art. 256 Abs. 1 OR). Der Mieter ist hingegen verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, die sich aus dem „vertragsgemässen“ Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Es gibt daher keine Pflicht, die Wohnung im gleichen Zustand zurückzugeben, wie man sie übernommen hat. Normale Abnutzungserscheinungen müssen daher nicht entschädigt werden. Die kritische Frage ist daher oft, welcher Gebrauch noch vertragsgemäss ist und wann ein Gebrauch übermässig war.

Grundsatz

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem tauglichen Zustand und zum vereinbarten Zeitpunkt zu übergeben (Art. 256 Abs. 1 OR). 

Rückgabeprotokoll des vorangehenden Mietverhältnisses

Der neue Mieter hat einen Anspruch darauf, das Rückgabeprotokoll des vorherigen Mietverhältnisses einzusehen, sofern die Wohnung vorher bereits vermietet und ein Rückgabeprotokoll erstellt wurde (Art. 256a Abs. 1 OR).

Schwerwiegender Mangel

Hintergrund

Wurde die Wohnung mit Mängel übergeben, welche den vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich mindern, so muss sich das der Mieter nicht gefallen lassen. Wohnt bspw. der Vormieter noch in der Wohnung oder sind die Handwerker mit dem Umbau noch nicht fertig, so handelt es sich um einen solchen schwerwiegenden Mangel. (Art. 258 Abs. 1 und 2 OR)

Rechte des Mieters

Der neue Mieter muss dem Vermieter eine Frist ansetzen, in der er diese schwerwiegenden Schäden in der Wohnung behoben haben muss (Art. 107 Abs. 1 OR). Nach ungenutztem Ablauf dieser Frist (d.h. der Vermieter hat das Problem nicht behoben) hat der Mieter folgende zwei Möglichkeiten:

1. Der Mieter will weiterhin die Wohnung beziehen: Der Mieter hat Anspruch auf einen Schadenersatz (bspw. Hotelübernachtungen oder Einlagern der Möbel nach Art. 107 Abs. 2 OR )
2. Der Mieter möchte die Wohnung nicht mehr beziehen: Der Mieter hat ebenfalls Anspruch auf einen Schadenersatz (bspw. die Kosten für die Wohnungssuche nach Art. 107 Abs. 2 OR)

Mittlerer oder kleiner Mangel

Hintergrund

Kleine oder mittlere Mängel sind störend und unangenehm, aber ermöglichen trotzdem das Wohnen in der neuen Wohnung. Muss bspw. noch eine Duschbrause ersetzt werden, so kann der neue Mieter trotzdem in der Wohnung wohnen. (Art. 258 Abs. 3 OR)

Recht des Mieters

Solche Mängel gehören zum kleinen Unterhalt (Art. 259 OR). Wären die Schäden in der Wohnung nach dem Mietantritt entstanden, so müsste diese der Mieter selber beheben (man spricht oft von einem Betrag bis 100 Franken). Da die Schäden in der Wohnung  bereits beim Einzug bestanden, müssen diese vom Vermieter behoben werden. Dem Mieter ist zu empfehlen, diese Schäden in der Wohnung mit einem eingeschrieben Brief zu melden oder in das Übernahmeprotokoll aufzunehmen, da sonst beim Auszug der Schaden selber bezahlt werden müsste.

Übernahmeprotokoll

Mit dem Wohnungsabnahmeprotokoll wird der Zustand der Wohnung festgehalten und vom bisherigen sowie neuen Mieter, wie auch vom Vermieter unterschrieben. Damit sollen allfällige Schäden in der Wohnung festgehalten werden und von wem diese zu bezahlen sind. Der Mieterverband stellt ein Muster eines Wohnungsabnahmeprotokolls zur Verfügung.

Kleine Mängel (sog. kleiner Unterhalt)

Schadenssumme / Betrag

Kleine Schäden in der Wohnung müssen durch den Mieter selber und auf eigene Kosten ausgebessert werden (Art. 259 OR). Dies wird als kleiner Unterhalt bezeichnet. Der Mieterverband spricht in diesem Zusammenhang von 100 Franken (Zürich) bis 150 Franken (Bern). Typische Beispiele sind defekte Glühbirnen oder Dichtungsringe bei Wasserhähnen.

Fachperson / Laie

Das Obergericht Bern hat hierzu entschieden, dass schlussendlich nicht auf den Schadensbetrag ankommt, sondern darauf, dass keine Fachperson beigezogen werden muss, um den Mangel zu beheben (Obergericht Bern: ZK 12 157 Rz. 25). Es stützt damit die herrschende Lehre, die davon ausgeht, dass die Unterhaltspflicht in jedem Fall nur solche Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten umfassen, die der durchschnittliche Mieter ohne besonderes Fachwissen ausführen kann (anstelle vieler: ZK-Higi, N 15, 20 und 32 zu Art. 259 OR). 

Mittlere oder grössere Mängel

Pflichten des Vermieters

Wenn Schäden in der Wohnung entstehen, die

• der Mieter nicht zu verantworten hat und die nicht zum kleinen Unterhalt zählen, oder
• den vertragsgemässen Gebrauch der Wohnung stören,

so muss der Vermieter diese Schäden in der Wohnung

• beseitigen,
• den Mietzins herabsetzen oder
• Schadenersatz leisten. (Art. 259a Abs. 1 OR)

Pflichten des Mieters

Der Mieter ist verpflichtet, solche Schäden in der Wohnung schnellstmöglich zu melden (Art. 257g Abs. 1 OR), da er sonst für den Schaden haftet, die dem Vermieter aus der unterlassenen Meldung entsteht (Art. 257g Abs. 2 OR).

Grundsatz

Der Mieter muss die Wohnung sorgfältig nutzen (Art. 257f Abs. 1 OR). Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Wohnung in dem Zustand zurückgegeben werden, die sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Eine Abnützung der Wohnung ist deshalb normal und ist bereits im Mietzins inbegriffen. 

Abnützung

Welche Schäden in der Wohnung sind normal und gehören zur gewöhnlichen Abnützung und welche Abnützung ist übermässig und muss durch den Mieter bezahlt werden? Diese Abgrenzung ist sehr schwierig. Jeder Fall muss einzeln betrachtet werden. Als Faustregel gilt, dass falls dem Mieter ein Unglück geschehen ist, es sich nicht mehr um eine normale Abnützung handelt.

Zeitwert

Lebensdauer

Nehmen wir an, der Vermieter verlangt die vollen Kosten für das Streichen der Wände, weil der Sohn des Mieters die Wände mit wasserfester Farbe „verschönert“ hat. Hier handelt es sich offensichtlich nicht um eine normale Abnützung, doch auch eine Wand hat eine Lebensdauer. Diese Lebensdauer bestimmt sich nach der Lebensdauertabelle, die gemeinsam vom Hauseigentümerverband und dem Mieterverband ausgearbeitet wurde.

Kostentragung

Eine normale Wand (sog. Weissputz) hat eine Lebensdauer von 20 Jahren. Zieht der Mieter bspw. nach 10 Jahren aus und muss die Wand neu gestrichen werden, so darf ihm der Vermieter nur 50% der Kosten für diese Schäden in der Wohnung verrechnen, da die Wand noch weitere 10 Jahre keine Reparatur notwendig gehabt hätte. Nach Ablauf der jeweiligen Lebensdauer müssen die Mieter jedoch gar keine Kosten mehr übernehmen, auch wenn eine Reparatur notwendig wird. 

Lebensdauertabelle

Dies ist ein Auszug aus der Lebensdauertabelle, die gemeinsam vom Hauseigentümerverband und dem Mieterverband ausgearbeitet wurde:

Vorgehen

Beim Auszug ist ein Wohnungsabnahmeprotokoll zu erstellen, indem die Schäden aufgenommen werden. Solche Schäden sind ein typischer Fall für die Hausrat- und Haftpflichtversicherung. Gewisse Versicherungen schränken die Haftung jedoch ein, wenn bspw. der Mieter Haustiere gehalten hat oder in der Wohnung geraucht hat. Fragen Sie deshalb frühzeitig bei Ihrer Versicherung nach, für welche Schäden sie aufkommen wird.

Nägel in der Wand

Simon hatte viele Bilder in seiner Wohnung aufgehängt. Es ist üblich, dass die Wände nach dem Auszug gestrichen werden und Simon basierend auf dem Zeitwert der Wände die Kosten teilweise übernehmen muss. Seine Versicherung wird diese Kosten voraussichtlich übernehmen.

Defekte Glühbirnen

Die Glühbirnen im Bad von Mark sind defekt, als dieser seine Wohnung aufgibt. Er muss diese Glühbirnen selber ersetzen, da dies zum kleinen Unterhalt gehört.

Tierliebhaberin

Ursula ist eine Katzenfreundin und hält vier Katzen in ihrer Wohnung. Die Wände weisen nach dem Auszug erhöhte Abnützungserscheinungen auf, die auf die Katzen zurückzuführen sind. Die Versicherung von Ursula übernimmt daher nicht alle Kosten, da Ursula die Haustiere nicht in ihrer Police hatte.

Gesprungenes Lavabo

Rudolf war stets sehr ordentlich und hat auf seine Wohnung aufgepasst. Beim Umzug lässt er jedoch einen schweren Gegenstand auf das neue Lavabo fallen, welches daraufhin einen Sprung erhält. Da das Lavabo aus Keramik eine Lebensdauer von 35 Jahren hat, muss Rudolf, bzw. seine Versicherung, fast den gesamten Wert des Lavabos ersetzen.

Schäden in der Wohnung muss sich der Mieter beim Einzug nicht gefallen lassen. Der Vermieter hat diese Schäden zu beheben. Geschehen solche Schäden während der Mietdauer, so muss sie der Mieter selber bezahlen, wenn es sich um einen kleinen Unterhalt handelt. Grössere Schäden muss der Vermieter beheben und bezahlen, jedoch muss ihn der Mieter darauf aufmerksam machen. Beim Auszug wird geschaut, ob ein übermässiger Gebrauch vorlag und falls ja, wird der zu bezahlende Schaden anhand des verbleibenden Zeitwerts berechnet.

lexwiki.ch und unsere Autoren können keine Garantie für die Richtigkeit und Vollständigkeit der auf unseren Seiten angezeigten Informationen übernehmen. Die Artikel stellen die zum Zeitpunkt ihrer Erstellung geltende Rechtslage dar. Leider können wir nicht garantieren, dass jeder Artikel aktuell ist. Die Artikel auf unserer Plattform ersetzen keine Beratung durch einen Rechtsanwalt. lexwiki.ch bietet einen ersten Überblick für Personen mit einer juristischen Frage und dient als Informationsplattform für den an Rechtsfragen interessierten Mitbürger. Um bei juristischen Fragen die richtigen Schlüsse ziehen zu können, ist neben umfangreichem Knowhow im entsprechenden juristischen Bereich die Kenntnis des konkreten Sachverhaltes unabdingbar. Wir möchten Sie daher bitten, basierend auf den auf unserer Plattform zur Verfügung gestellten Inhalten keine voreiligen Schlüsse zu ziehen und möglichst frühzeitig professionelle Rechtsberatung beizuziehen. Das spart i.d.R. Kosten und verhindert, dass irreversibler Schaden angerichtet wird.

Die Plattform lexwiki.ch bietet insbesondere in der Form von News-Artikeln Autoren die Möglichkeit, ihre Meinungen und Analysen zu spezifischen Fällen und Themen zu veröffentlichen. Die Plattform lexwiki.ch ist unabhängig und ist keinem politischen Spektrum zuzuordnen. Die hier vertretenen und als solche gekennzeichneten Meinungen von Autoren sind ausschliesslich als eben solche zu verstehen. Wir bieten falls gewünscht gerne Hand zu Gegendarstellungen. Bitte kontaktieren Sie uns über die auf allen Seiten zur Verfügung stehende Kommentarfunktion. Die Kommentare werden nicht direkt veröffentlicht.