In einem Mietvertrag gibt es nur zwei Vertragsparteien: Vermieter und Mieter. Vermieter ist, wer aufgrund einer rechtlichen Grundlage über die Mietsache verfügen kann. In der Regel ist dies der Eigentümer der Mietsache, kann aber auch der Liegenschaftsverwalter oder der bestehende Mieter bei einem Untermietverhältnis sein. Mieter ist derjenige, der das Gebrauchsrecht an der Mietsache hat und dafür dem Vermieter ein Entgelt entrichtet (Mietzins). (Art. 253 OR)
Grundsatz
Die Untermiete ist grundsätzlich erlaubt und darf daher im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden.
Voraussetzung
Der Mieter darf die Wohnung aber nur mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten (Art. 262 Abs. 1 OR).
Verweigerungsgründe
Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn:
- der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;
- die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind;
- dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (Art. 262 Abs. 1 OR).
Missbräuchlicher Mietzins
Der Vermieter darf die Zustimmung zur Untermiete u.a. dann verweigern, wenn die Bedingungen des Untermietvertrages missbräuchlich sind. Dies ist bspw. dann der Fall, wenn sich der Mieter am Untermieter finanziell bereichert. (Art. 262 Abs. 2 lit. b OR)
Zulässiger Mietzins
Die Untermiete darf jedoch höher sein wie die eigene Miete, aber diese nur um maximal 10% übersteigen. Wird die Wohnung möbliert untervermietet, ist sogar ein Zuschlag von 20% noch zulässig.
Konsequenzen
Vermietet der Mieter die Wohnung hinter dem Rücken des Vermieters zu einem zu hohen Mietzins, so steht der überschiessende Gewinn samt Zinsen rückwirkend dem Vermieter zu (BGE 4A_594/2012).
Es ist empfehlenswert, die Untermiete in einem schriftlichen Mietvertrag zu regeln. Darin sollten die Kündigungsbedigungen, sowie deren Fristen und Termine geregelt werden. Desweitern ist es empfehlenswert, ein Wohnungsabnahmeprotokoll zu erstellen, damit keine unliebsamen Überraschungen auftreten.
Der Mieter darf vom Untermieter eine Kaution verlangen. Diese Kaution darf maximal drei Monatsmieten betragen.
Grundsatz
Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR).
Schäden in der Wohnung
Durch den Untermieter
Verursacht der Untermieter Schäden in der Wohnung, so haftet der Mieter für diese Schäden gegenüber dem Vermieter (Art. 262 Abs. 3 OR). Der Mieter bleibt jedoch nicht darauf sitzen, sondern darf gegen den Untermieter vorgehen, der ihm die Kosten verursacht hat.
Rechte des Vermieters
Der Vermieter darf den Untermieter ohne Umweg über den Mieter dazu auffordern, die Wohnung ordnungsgemäss zu gebrauchen. (Art. 262 Abs. 3 OR)
Reguläre Schäden
Der Mieter bleibt der Ansprechpartner für den Vermieter, weshalb der Untermieter vom Mieter eine Vollmacht benötigt, um allfällige Reparaturen direkt beim Vermieter verlangen zu dürfen.
Tipp für den Mieter
Es lohnt sich vom Untermieter den Nachweis einer Haftpflichtversicherung zu verlangen.
Kündigungsfrist
Die Untermiete ist ein Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Untermieter, weshalb bei unbefristeten Untermieten eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vorgesehen ist (Art. 266a Abs. 1 OR).
Formvorschrift
Die Kündigung muss zudem schriftlich erfolgen (Art. 266l Abs. 1 OR).
Kündigung des Hauptmietvertrages
Wird der Hauptmietvertrag gekündigt, so endet auch die Untermiete.
Silvan wohnt als Mieter in Basel und vermietet regelmässig während den Messen und Konferenzen seine Wohnung über ein bekanntes Portal weiter. Mit der horrenden Untermiete die er jeweils verlangt, kann er sich die Miete während dem Rest des Jahres finanzieren. Seine Nachbarn stört jedoch der Lärm, weshalb sie den Vermieter darauf aufmerksam machen, dass in Silvans Wohnung stets fremde Leute wohnen. Der Vermieter stellt Silvan daraufhin zur Rede und merkt recht schnell, dass sich Silvan mit der Untermiete eine goldene Nase verdient. Er verklagt deshalb Silvan zur Herausgabe des Gewinnes zzgl. Zinsen. Obwohl der Vermieter Recht zugesprochen erhält, weigert sich Silvan zu bezahlen, weshalb der Vermieter die Betreibung einleiten muss.
Die Untermiete ist grundsätzlich erlaubt und darf daher im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. Der Mieter darf die Wohnung aber nur mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Die Untermiete darf jedoch höher sein wie die eigene Miete, aber diese nur um maximal 10% übersteigen. Wird die Wohnung möbliert untervermietet, ist sogar ein Zuschlag von 20% noch zulässig. Verursacht der Untermieter Schäden in der Wohnung, so haftet der Mieter für diese Schäden gegenüber dem Vermieter. Die Kündigung der Untermiete muss schriftlich erfolgen.
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