Unternutzung von Liegenschaften

Bei der Festsetzung des Eigenmietwerts muss unter anderem die tatsächliche Nutzung einer selbst bewohnten Liegenschaft berücksichtigt werden. Wenn ein oder mehrere Zimmer tatsächlich und dauerhaft nicht in Gebrauch sind, kommt evt. ein Unternutzungsabzug in Frage. (Art. 21 Abs. 2 DBG)

Unter der Unternutzung einer Liegenschaft versteht man Folgendes: Jemand bewohnt eine Liegenschaft, die ihm selbst gehört, wobei es aber ein oder mehrere Zimmer gibt, die er tatsächlich und dauerhaft nicht gebraucht. Nicht geltend gemacht werden kann ein Unternutzungsabzug bei Ferien- oder Zweitwohnungen.

Ungewollt zu viel Wohnraum

Nur diejenigen Personen können einen Unternutzungsabzug erhalten, die ungewollt eine zu grosse Wohnfläche bewohnen. Dies kann beispielsweise bei einem Paar der Fall sein, dessen Kinder ausgezogen sind, oder auch wenn einer der Ehepartner verstorben ist.

Wer aus reinem Komfort in einer grossen Wohnung/ Haus wohnt, der kann keinen Abzug wegen Unternutzung geltend machen.

Faustregel

Allgemein kommen folgende Konstellationen für einen Abzug wegen Unternutzung in Frage:

• Eine alleinstehende Person mit über 4 Zimmern
• Ein Ehepaar ohne im selben Haushalt wohnende Kinder mit über 5 Zimmern. (illustrativ Kurzmitteilung Nr. 383 des Kantons Basel-Landschaft) 

Voraussetzungen

Um bei der direkten Bundessteuer einen Unternutzungsabzug geltend machen zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Die betreffenden Wohnräume dürfen tatsächlich und dauerhaft nicht mehr genutzt werden.

Das heisst, sie dürfen auch nicht gelegentlich als Arbeits- oder Gästezimmer genutzt werden:

• Keine Möbel
• Eine eingeschränkte, aber nicht ganz ausgeschlossene Nutzung, reicht nicht für einen Unternutzungsabzug

Berechnung

Bei der Berechnung des Abzugs muss beachtet werden, dass Nebenräume wie die Küche oder der Keller nicht als Zimmer gelten. Ebenso gilt es einzuberechnen, dass normalerweise die kleineren Räume nicht mehr genutzt werden. Daraus ergibt sich folgende Berechnungsgrundlage:

Der Eigenmietwert der Liegenschaft wird multipliziert mit der Anzahl nicht genutzter Räume. Dieses Ergebnis wird dividiert durch die Anzahl Zimmer. Daraus folgt der zu gewährende Unternutzungsabzug.

Grundsätzlich

Eigentlich gelten für die Staats- und Gemeindesteuer ungefähr dieselben Voraussetzungen wie für die direkte Bundessteuer. Es können jedoch unterschiedliche kantonale Regelungen bestehen.

Welche Kantone kennen den Abzug wegen Unternutzung?

Einen Unternutzungsabzug kennen nicht alle Kantone, da dessen Gewährleistung nicht obligatorisch ist. Folgende Kantone bieten diese steuerliche Erleichterung jedoch unter gewissen Voraussetzungen an:

• Basel-Land
• Zürich
• Uri
• Schwyz
• Ob- und Nidwalden
• Schaffhausen
• Graubünden
• Thurgau

Voraussetzungen

Nur unter bestimmten Voraussetzungen wird ein Abzug wegen Unternutzung gewährt:

• Personen die ungewollt über eine Liegenschaft mit zu viel Wohnraum verfügen
• Wohnung muss bei alleinstehenden Personen mehr als 4 Zimmer haben
• Bei Ehepaaren, welche nun ohne ihre Kinder leben, muss sie über 5 Zimmer haben

Berechnung

Bei der Berechnung des Abzugs muss beachtet werden, dass Nebenräume wie die Küche oder der Keller nicht als Zimmer gelten. Ebenso gilt es einzuberechnen, dass normalerweise die kleineren Räume nicht mehr genutzt werden.

Beispiel Baselland

Der Eigenmietwert der Liegenschaft wird multipliziert mit der Anzahl nicht genutzter Räume. Dieses Ergebnis wird dividiert durch die Anzahl Zimmer plus einen Raum bei Stockwerkeigentum und zwei Räume bei Einfamilienhäusern. Daraus folgt der zu gewährende Unternutzungsabzug. (siehe dazu Kurzmitteilung Nr. 383 des Kantons Basel-Landschaft)

Durch den Abzug wegen Unternutzung werden nicht die abziehbaren Hypothekarzinsen und effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten gekürzt. Bei der Berechnung der Pauschale geht man allerdings vom reduzierten Eigenmietwert aus.

Die Beweislast für einen allfälligen Abzug wegen Unternutzung liegt beim Steuerpflichtigen. (Art. 8 ZGB)

Neuerwerb einer Liegenschaft

Bei Neuerwerb einer Liegenschaft ist kein Unternutzungsabzug möglich.

Sinn und Zweck

Dies würde dem Sinn und Zweck eines solchen Abzuges entgegenstehen, der ja gerade dazu dient auf sich verändernde Verhältnisse einzugehen. Zu letzteren zählt beispielsweise der Tod eines Ehegatten.

Bei Zweitwohnungen besteht keine Möglichkeit, einen Unternutzungsabzug geltend zu machen, da ein Abzug nur für selbstbewohnte Liegenschaft erlaubt ist.

Felicitas Glücklich bewohnt eine Liegenschaft in Giebenach BL, die in ihrem Privatbesitz ist und 6 Zimmer hat. Ihre Tochter ist vor kurzem ausgezogen und Frau Glücklich bewohnt die Wohnung nun alleine. Eines der Zimmer steht nun leer und wird nicht genutzt. Der Eigenmietwert der Eigentumswohnung beträgt 24’500 Franken.

Der Unternutzungsabzug wird nun folgendermassen berechnet: Eigenmietwert multipliziert mit der Anzahl nicht genutzter Räume, dividiert durch die Anzahl vorhandener Zimmer plus einen Raum (da Stockwerkeigentum).

24’500 Franken x 1 Zimmer = 24’500 Franken

24’500 dividiert durch 7 (6 Zimmer plus 1 Zimmer)= 3’500 Franken

Dann folgt daraus der zu gewährende Unternutzungsabzug von 3’500 Franken, was zu einem steuerbaren Eigenmietwert dank Unternutzung von 21’000 Franken führt.

Wenn jemand eine Liegenschaft bewohnt, die ihm selber gehört und von der er lediglich Teile bewohnt, so kann unter Umständen ein Steuerabzug wegen Unternutzung erfolgen. Es muss ein oder mehrere Zimmer geben, die er tatsächlich und dauerhaft nicht gebraucht. Ausserdem müssen einige andere Voraussetzungen erfüllt sein.

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